El boom inmobiliario en Tulum alcanzó niveles sin precedentes entre 2020 y 2021. En aquel momento vendieron más de 1 000 unidades de vivienda vertical por trimestre en una ciudad de baja densidad urbana.
Esta etapa de transformación estuvo dirigida a inversionistas extranjeros interesados en esquemas de renta vacacional, y disparó la creación de más de 400 proyectos activos, lo que tensionó la capacidad de servicios e infraestructura locales.
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Auge extraordinario y exceso de oferta en Tulum
Durante 2020 y 2021, la Riviera Maya, con Tulum a la cabeza, vivió una explosión inmobiliaria provocada por la entrada masiva de capital internacional. Se llegó a comercializar más de mil viviendas por trimestre, una cifra completamente inédita para una ciudad cuyo crecimiento aún no contaba con una planificación urbana consolidada. El resultado fue la proliferación acelerada de torres residenciales: más de 400 desarrollos salieron al mercado en un lapso breve que intentaba responder a la demanda turística. Sin embargo, este crecimiento careció de una correspondencia efectiva con la demanda real, lo que generó una sobreoferta que empezaría a pasar factura.
Retroceso, saturación y presión en precios
La burbuja inmobiliaria comenzó a desinflarse cuando la saturación se tradujo en bajas ocupaciones de rentas vacacionales —hasta un 80 % menos que en el auge inicial— y en una ralentización de ventas. Ante esta circunstancia, desarrolladores redujeron precios de reventa entre 10 % y 30 % respecto a preventa, y, en casos de lujo, los descuentos llegaron hasta 25 %
Con más de 560 proyectos activos, se estima inventario suficiente para dos a cuatro años de ventas, lo que evidenció el desequilibrio entre oferta y demanda. A esto se sumió una percepción creciente de saturación en el destino.
Infraestructura insuficiente y desconexión con la demanda local
El empuje inmobiliario avanzó sin que la ciudad dispusiera de servicios públicos esenciales a la par: el sistema de agua, electrificación y gestión de residuos se rezagó y quedó desbordado. Además, la vivienda resultante, más pequeña y costosa, está enfocada a inversionistas, no a pobladores locales. Esto evidencia una desconexión entre la oferta y las necesidades reales de la comunidad, lo cual ha sido señalado como factor clave que frena nuevas inversiones y deteriora la sustentabilidad urbana.
Coordinación estratégica para un desarrollo equilibrado
Finalmente, expertos alertan que, de persistir este desbalance, el destino podría sufrir una crisis estructural.
En respuesta, se propone fortalecer la coordinación entre autoridades y el sector privado para implementar una regulación urbana adecuada, planificar infraestructura acorde y atender necesidades locales reales. La expectativa también se apoya en la llegada de infraestructura estratégica, como el Tren Maya y el Aeropuerto Internacional Felipe Carrillo Puerto —inaugurado en diciembre de 2023—, que podrían reactivar la demanda de forma ordenada, siempre que se acompañen de proyectos bien planeados y proyectados hacia el largo plazo
